Расторгнуть договор аренды земельного участка возможно по общим основаниям, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ). Такие основания предусмотрены, в частности, ст. ст. 619, 620 ГК РФ.
Специальные основания прекращения аренды земли установлены Земельным кодексом РФ (ст. 46, п. 2 ст. 45 ЗК РФ). Обратите внимание, что в этих нормах используется более широкое по сравнению с расторжением понятие - прекращение аренды. Это связано в том числе с тем, что порядок прекращения (расторжения) договора аренды земли в ряде случаев имеет особенности по сравнению с правилами расторжения по Гражданскому кодексу РФ.
Большинство специальных оснований дают право прекратить отношения по договору арендодателю. Так, по его требованию или инициативе аренда прекращается, если:
1)земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд (п. 2 ст. 46, пп. 2 п. 2 ст. 45 ЗК РФ);
2)арендатор использует участок с нарушением законодательства, в частности (п. п. 2, 4 ст. 46, пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ):
- использует не по целевому назначению или таким образом, что приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо наносит вред окружающей среде. Прекращение аренды по этим основаниям не допускается в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 46 ЗК РФ. Например, в судебной практике встречается позиция, что о нецелевом использовании земельного участка сельскохозяйственного назначения можно говорить, если на нем допущено перекрытие плодородного слоя почвы различными отходами сельхозпроизводства, зарастание сорняками, видны глубокие следы спецтехники (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10.09.2020 N Ф10-3108/2020). Или позиция, согласно которой нецелевым является использование в растениеводческих целях земли с разрешенным использованием "для выпаса скота" (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.12.2020 N Ф08-9467/2020);
- не выполняет обязанности по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
- не использует участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (с учетом исключений, предусмотренных пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ);
- создал (возвел) на нем самовольную постройку либо не выполнил обязанности, предусмотренные ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки (о ее приведении в соответствие с установленными требованиями).
Кроме того, есть основания прекращения аренды публичной земли. Например, аренда участка, предоставленного по договору о комплексном развитии территории, или земельных участков, образованных из него, может быть прекращена по требованию арендодателя, если расторгнут указанный договор (п. 2.2 ст. 46 ЗК РФ).